اصلاحی ملک یا عقب نشینی (ساختمان)

عقب نشینی ملک یا همان اصلاحی ملک چیست و شامل چه ضوابطی می شود؟

در ضوابط و مقررات تعیین شده در طرح تفصیلی شهرها حداقل عرض گذرهای معابر مشخص شده است. بر اساس این ضوابط ملک هایی که وارد گذر شده اند با عقب نشینی ملک یا همان اصلاحی ملک رو به رو خواهند شد.

در این شرایط برای مالکان مسائل و مشکلاتی پیش خواهد آمد. ضمن اینکه برخی افراد اقدام به خرید یک ملک می کنند و پس از مدتی متوجه می شوند که آن منطقه درمحدودۀ طرح های نوسازی شهرداری قرار دارد و به این ترتیب متحمل زیان های بسیاری می شوند.

• انواع عقب نشینی از دید محور عبوری و قانونی به چه صورت است؟
• قانون در این شرایط چه حق و حقوقی برای مالک در نظر گرفته است؟
• آیا مالک می تواند از قرار دادن ملک خود در اختیار شهرداری سر باز زند؟
• چگونه باید از قرار گرفتن ملکی در محدودۀ طرح های شهرداری اطلاع پیدا کرد؟

اصلاحی ملک یا عقب نشینی (ساختمان) چیست؟

بر اساس طرح تفصیلی شهرها جهت گسترش عرض ­گذرها و افزایش کیفیت جریان ترافیک برای املاک عقب نشینی در نظر گرفته شده است. در گذرهایی که از نظر شهرداری اولویت بالایی ندارند اصلاحی یا عقب نشینی صرفا هنگام ساخت و ساز ساختمان جدید اجبارا اعمال می­ شود.

متراژی که ملک باید از گذر محل عبور (کوچه و خیابان) فاصله بگیرد اصلاحی نامیده می شود. هدف از اجرای اصلاحی ملک یا عقب نشینی بزرگتر شدن عرض گذرها است.

تاثیر اصلاحی (عقب ­نشینی) بر بنای قابل احداث

در صورتیکه مساحت ملاک تراکم ملک بر اساس متراژ سند باشد نکات زیر قابل توجه است:

• • رعایت اصلاحی یا عقب نشینی از گذر عموما تاثیری در تراکم مجاز شما ندارد مگر در املاکی که اصلاحی بسیار زیاد باشد یا املاکی که گذر در ضلع شرقی یا غربی آن باشد.
  • رعایت اصلاحی یا عقب نشینی از گذر عموما تاثیری در طبقات مجاز شما ندارد.
  • رعایت اصلاحی یا عقب نشینی از گذر عموما تاثیری در پیشروی مجاز شما ندارد مگر در املاکی که اصلاحی زیاد باشد.
  • در فروش یا مشارکت در ساخت املاکی که اصلاحی یا عقب نشینی دارند، تاثیرات اصلاحی باید بطور دقیق بررسی شود. پیشنهاد میکنیم حتما از شهرداری محل استعلام بگیرید.

مطلب پیشنهادی: قرارداد مشارکت در ساخت

مثال:
ملکی با مساحت ۴۹۰ مترمربع (ملاک عمل متراژ سند است)، تراکم ۳۰۰% ، ۵ طبقه مسکونی و پیشروی ۶۰% بعلاوه ۲متر وجود دارد. این ملک باید از گذر ۲ متر عقب نشینی کند و طبق شکل زیر این ۲ متر از تراکم، تعداد طبقات مسکونی و پیشروی ملک کسر نشده و تنها از مساحت حیاط ملک کم می ­شود.
انواع اصلاحی (عقب نشینی ملک)
عموما شرایط اصلاحی در ملک­های شرقی و غربی مشابه است و از تراکم مجاز شما کسر می ­شود.

توصیه مهم: به شما توصیه می شود قبل از اقدام برای اخذ دستور نقشه، خرید ملک و مشارکت در ساخت از شخص یا گروهی که اطلاعات کافی درباره ضوابط بروز شهرداری دارد، مشورت بگیرید.

انواع عقب نشینی ، از دید محور

عقب نشینی ملک عموما به سه صورت زیر انجام می پذیرد:

تعریض از محور میانی: رعایت عرض گذر مصوب توسط پلاک های طرفین معبر به میزان مساوی از محور گذر الزامی است. به عبارت دیگر برای تعریض مسیر در این حالت متراژ نهایی تعریض اگر 4 متر متر باشد، 2 متر ملک بالایی گذر و 2 متر ملک پایینی گذر عقب نشینی خواهد داشت. برای اینگونه از عقب نشینی­ ها، املاک به میزان مساوی از گذر عقب می­ نشینند، ملاک وسط گذر تعیین شده توسط طرح تفصیلی شهر تهران است.

رعایت عرض گذر بر اساس طرح های هندسی مصوب: در اینگونه از عقب نشینی­ ها، املاک نسبت به فرم هندسی گذر عقب می ­نشینند.

عقب­ نشینی ملک از یک­طرف: برای این نوع عقب­ نشینی ­ها، رعایت اصلاحی برای یک­طرف گذر در نظر گرفته می ­شود. در مثال بالا چنانچه اعلام شود که 4 متر عقب نشینی تنها از سمت پایین گذر بایستی اتفاق بی افتد، ملکی که در بالای گذر قرار دارد دچار اصلاحی نخواهد شد.

انواع عقب نشینی ، از دید قانون

الف) اشتباهات ثبتی

بر اساس فهرست اشتباهات ثبتی مصوب ۱۳۵۳ هرگاه در ذکر جهات ملک اشتباه شده و با همان اشتباه ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد، پس از احراز اشتباه به شرط اینکه اختلافی با مجاورین و همچنین اختلافی در حد فاصل نباشد، اصلاح آن بلامانع است .

به علاوه، در مورد کسر مساحت و طول اضلاع تحت این شرایط اصلاح ثبت ملک و سند مالکیت بلامانع است.

1. مالک کتباً تقاضای اصلاح سند مالکیت خود را بنماید
2. مالک با کسر مساحت و طول اضلاع موافق باشد
3. ملک مورد ثبت در وثیقه و بازداشت نباشد

همچنین، طبق ماده 20 قانون ثبت، مجاوری که نسبت به حدود ملک، حقی برای خود قائل است می تواند اعتراض نماید. که در این مورد در پی درخواست شرکت، صدور سند تک برگی و تهیه نقشه کاداستر (نقشه ثبتی با استفاده از نقشه هوایی که ملاک عمل دادگاه ها و اداره ثبت است) ممنوعیتی جهت اصلاح ثبت ملک و سند مالکیت وجود نداشته است.

بنابراین اقدامات شهرداری مبنی بر درخت کاری مغایر با قاعده تسلیط و حق مالکیت شرکت بوده است.

مطلب پیشنهادی: راه حل تعیین اصالت سند ملکی

ب) مالکیت ملک

قانون ثبت، ملک ثبت شده را از آن کسی می داند که در اسناد ثبتی، ملک به نام اوست.

پس اسقاط چنین مالکیتی به صرف اعراض از بین نمی رود و مال از حیطه سلطنت مالک به صرف اعراض خارج نمی شود، مگر این که به بایر شدن ملک منجر گردد و دولت آن را بر مبنای نیازهای عمومی تصاحب کند.

با توجه به این که عقب نشینی املاک معمولاً با اختیار و رضایت مالک صورت نمی گیرد، بلکه با نیرویی خارجی، مال از تسلط شخص خارج شده، به لحاظ فقدان قصد اباحه دیگر شامل قاعده اعراض نیست.

در پی اقدام شهرداری شایان ذکر است که مطابق ماده 101 قانون شهرداری ها، قانونگذار معابر و شریان های عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود را متعلق به شهرداری دانسته و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نمی کند.

مفهوم مخالف آن این است که اگر احداث معبر و شارع در اثر اجرای طرح باشد می بایست غرامت آن به مالک پرداخت شود.

در واقع، عقب نشینی املاک که در نتیجه اجرای طرح تعویض به مالکان این گونه املاک تحمیل می شود به منزله اجرای حکم ماده ۱۰۱ قانون شهرداری محسوب نشده و در چنین مواردی، ماده ۴۵ اصلاحی آیین نامه قانون ثبت املاک نیز، دلالتی بر سلب مالکیت رایگان ندارد.

مطلب پیشنهادی: وکیل ملکی

ج) تصرف ملک از سوی شهرداری

در ماده ۹۶ قانون شهرداری مقرر شده هرگاه برای تأمین احتیاجات شرعی و رفع نیازمندی های عمومی باید تمام یا قسمتی از اراضی و املاک در محدوده شهر به تصرف شهرداری درآید، از قانون توسعه معابر مصوب ۱۳۲۰ باید استفاده شود.

در ماده ۱ قانون مذکور، مقرر شده هرگاه شهرداری ها توسعه، اصلاح یا احداث برزن، خیابان، میدان، گذر، کوی، انهار یا قنوات را برای تسهیل آمد و شد یا زیبایی شهر لازم بدانند، طبق مقررات این قانون رفتار خواهد شد.

در ماده ۴ این قانون تصریح شده که شهرداری می تواند هر مقدار ملکی را که لازم بداند به بهای عادله خریداری نماید.

به علاوه، بر اساس رأي وحدت رويه 186 مورخ 25/12/1371 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري استفاده از املاك اشخاص به منظور تأمين نيازمندي هاي و تأسيسات عمومي شهري به حكم قوانين موضوعه بايد از طريق خريد و تملك آنها صورت گيرد.

قانون احداث بنا در املاک دارای اصلاحی

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی برخوردارند با رعایت ۶۰٪ طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع می ­باشد.

پیش­ آمدگی بیش از۶۰٪ طول تحت زاویه ۴۵ درجه، با رعایت طول۶۰٪ مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است. (۹۳۰/۴۱۰-۲۷/۱/۶۴)

مطلب پیشنهادی:  ضوابط ساخت و ساز در تهران

چگونگی اطلاع یافتن از لزوم عقب نشینی ساختمان

قبل از اینکه طرح های شهرداری به مرحلۀ اجرا برسند، به مالکان اطلاع داده خواهد شد. اطلاعات مربوط به طرح های نوسازی، در نشریات عمومی اعلام می شود.

به علاوه شهرداری برای تمامی مالکانی که همه یا بخشی از ملک آن ها در محدودۀ طرح قرار گرفته است، نامه هایی ارسال می کند. از طریق این نامه ها افراد از جزئیات طرح، زمان شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه آگاه می شوند.

در برخی موارد مأموران شهرداری، شخصاً به محل مراجعه می کنند و با مالکان صحبت می کنند.

متأسفانه گاهی اوقات مالکی که از طرق مختلف نسبت به قرار گرفتن ملک در طرح های شهرداری اطلاع یافته است، اقدام به فروش آن می کند. برای افراد بسیاری اتفاق می افتد که ملکی را خریداری می کنند و در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی ساختمان، با نامه ها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه می شوند.

لازم است قبل از خرید هر ملک به شهرداری منطقه مراجعه و اطلاعات لازم را کسب کنید. با مراجعه به شهرداری می توانید تمامی اطلاعات مربوط به ملک را به دست آورید.

داشتن اطلاعاتی مانند کاربری پلاک (مسکونی یا تجاری-اداری)، عقب نشینی، متراژ دقیق و اضافه متراژ، تخلفات صورت گرفته و وضعیت ملک در طرح های حال و آیندۀ شهرداری، در هنگام خرید بسیار مهم است.

جبران خسارت در نتیجه عقب نشینی ملک

اولین نکته ای که باید به آن توجه داشت این است که قانون به شهرداری اجازه می دهد طرح های نوسازی و بهینه سازی معابر را، هر گونه که صلاح می داند، اجرا کند.

این قاعده به این معنا است که شما به ناچار باید با شهرداری همکاری کنید و آن مقدار از ملک را که لازم است، در اختیار طرح های عمرانی قرار دهید. 

برچسب: نویسنده: سعید تاريخ: شنبه 4 شهريور 1402 ساعت: 14:09