قانون روابط موجر و مستاجر ، تاریخ تصویب : 1376/05/26

فصل اول روابط موجر و مستاجر

ماده 1- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

ماده 2- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دونفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.

ماده 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

ماده 4- در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه ویا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

ماده 5- چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

فصل دوم سرقفلی

ماده 6 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

• تبصره 1 چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
• تبصره 2 در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

ماده 7 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر می تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

ماده 8 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید ، مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

ماده 9 چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

ماده 10 در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

تبصره مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.

ماده 11 اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.

ماده 12 آئین نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

ماده 13 کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.

تاریخ تصویب 1376.5.26، تاریخ تایید شورای نگهبان 1376.5.29 ، تاریخ تصویب : 1356/05/02

قانون روابط موجر و مستأجر ، مصوب 1356/5/2

فصل اول کلیات

ماده 1 هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور جلوگیری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

ماده 2 موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی باشد:

1. تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
2. اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره برداری از محصول آنها باشد.
3. ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می شود.
4. کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 (2534 شاهنشاهی) صادر شده و می شود.
5. خانه های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به هم مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد. در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی مابین می باشد. هر گاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند بر حسب مورد از طرف دادستان یا رییس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می شود.

6 واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.

فصل دوم میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن

ماده 3 در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هر گاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود.

ماده 4 موجر یا مستأجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به این که مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره بها خواهد داد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده 5 موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها رد مابه التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.

• تبصره مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده 6 مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر گاه اجاره نامه ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

مطلب پیشنهادی: صفر تا صد گواهی عدم حضور در دفترخانه

فصل سوم در تنظیم اجاره نامه

ماده 7 در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می تواند برای تعیین اجاره بها ( در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

• تبصره 1 هر گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.
• تبصره 2 دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.

ماده 8 دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق ( در صورتی که قبلاً اجاره نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.

ماده 9 در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره نامه تنظیم کنند. هر گاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند، هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتی که عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر می کند و این حکم قطعی است.

ماده 10 مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر این که کتباً این اختیار به او داده شده باشد. هر گاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستأجرین را بنماید. در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز می تواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.

ماده 11 دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح بنمایند:

1. شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
2. نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر می باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
3. عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
4. مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر این که طرفین به ترتیب دیگری زاید بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.
5. اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هر گاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.
6. مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.
7. تعهد مستأجر به پرداخت اجرت المثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت المسمی.

فصل چهارم موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره

ماده 12 در موارد زیر مستأجر می تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.

1. در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی).
2. اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
3. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
4. در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
5. هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

ماده 13 هر گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.

ماده 14 در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

1. در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
2. در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.
3. در صورتی که در اجاره نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به این که خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر. یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود.
4. در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.
5. هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
6. در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.
7. در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8. در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
9. در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه ( در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. هر گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هر گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد، ولی هر مستأجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

• تبصره 1 در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را ننماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
• تبصره 2 در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.
• تبصره 3 در مورد بند شش این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می دهد.
• تبصره 4 در صورتی که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

ماده 15 علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است.

1. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
2. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
3. در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

ماده 16 در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هر گاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آن که ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.

• تبصره در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستأجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

ماده 17 در تمام مواردی که تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجرای حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می گیرد باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

فصل پنجم حق کسب یا پیشه یا تجارت

ماده 18 میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین نامه آن از طرف وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می گردد.

ماده 19 در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هر گاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک ( اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

• تبصره 1 در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
• تبصره 2 حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

فصل ششم تعمیرات

ماده 20 تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.

ماده 21 رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستأجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دائره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.

ماده 22 هر گاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال حاضر مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.

تبصره رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.

ماده 23 اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست. هر گاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در ماده 21 قابل اجرا خواهد بود.

ماده 24 در صورتی که مستأجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی تواند جز در مورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر این که مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجار

یکی از ضوابط شهرداری ها در خصوص مقررات مرتبط با ساختمان، الزامات پیش آمدگی ساختمان است. در واقع به هر نوع از بیرون زدگی از نمای ساختمان شامل تغییرات حجمی و یا استفاده از سایر عناصر ساختمان پیش آمدگی می گویند. به صورت کلی 2 نوع پیش آمدگی در ضوابط ملاک عمل است:

اول پیش آمدگی در معابر عمومی و دوم پیش آمدگی در محدوده مالکیت

پیش آمدگی در معابر عمومی

1. پیش آمدگی در معابر با پهنای کمتر از ۱۲ متر و در معابر موسوم به بزرگراه مجاز نیست.
2. هیچ گونه لوله کشی و کانال کشی تاسیساتی نباید در جداره خارجی پیش آمدگی طبقات و بام تعبیه شود.
3. پیش آمدگی زیر زمین ساختمان در خارج از محدوده مالکیت و در معابر عمومی ممنوع است.
4. درگاهی و لبه کف پنجره ؛ نیم ستون چسبیده به دیوار , قرنیز و لوله های آب باران و پله یا شیبراه ورودی با عمق حداکثر ۱۰ سانتی متر در ارتفاع حداقل ۳.۵ متر از کف معبر مجاز است.
5. پیش آمدگی ساختمان در همکف و طبقات، در خارج از 60% طول مجاز و در داخل زاویه 45درجه، حداکثر به میزان 2 متر بلا مانع است ( رعایت 60% مساحت الزامی است ).
6. پیش آمدگی تا عمق حداکثر ۸۰ سانتی متر در ارتفاع بیش از ۳.۵ متر و فاصله افقی بیش از ۸۰ سانتی متر از معابر عمومی با پهنای 12 تا 20 متر مجاز است.
7. پیش آمدگی تا عمق حداکثر 120 سانتی متر در ارتفاع بیش از ۳.۵ متر و فاصله افقی بیش از ۸۰ سانتی متر از  معابر عمومی با پهنای بیش از 20 متر مجاز است.
8. پیش آمدگی روی پخ دو گذر در محدوده سند مالکیت، به میزان حداکثر 1.5 متر عمود بر پخ و به شرط رعایت 5/3 متر ارتفاع از کف پیاده رو بلامانع است.
9. ارتفاع پیش آمدگی نسبت به کف پیاده رو، نباید از 5/3 متر کمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراکم محسوب خواهد شد.
10. احداث بنا در حد 60 درصد به علاوه دو متر و چگونگی اجرای پخ 45 درجه ارائه نقشه های معماری ساختمان که با پیش آمدگی 60% طول زمین به علاوه 2 متر و بدون رعایت زاویه 45 درجه به شرط ارائه رضایت نامه محضری از مالکین پلاک های مجاور نمی باشد.

مطلب پیشنهادی: کارشناسی رسمی دادگستری

ضوابط پیش آمدگی در تهران

1. طول پیش آمدگی در گذرهای با عرض 10 تا 20 متر، 80 سانتی متر
2. طول پیش آمدگی در گذرهای با عرض 25 تا 36 متر، 120 سانتی متر
3. طول پیش آمدگی در گذرهای با عرض 36 متر و بالاتر، 150 سانتی متر

طریقه محاسبه زیربنا و تراکم پیش آمدگی ها در داخل فضای باز

الف- پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان، به عنوان باران گیر، جزء زیربنا محسوب نمی گردد.

ب- بالکن ها و تراس های مسقف، تا عمق 3 متر، چنانچه سه طرف آن باز باشد، یک دوم مساحت آن جزء زیربنا محسوب می گردد، بدیهی است مازاد بر عمق 3 متر تماما زیربنا محسوب می گردد.

ج- در صورتیکه پیش آمدگی سه طرف بسته باشد، دو سوم مساحت آن جزء زیر بنا محاسبه می گردد.

مطلب پیشنهادی: الزامات پیش آمدگی ساختمان (پیش آمدگی روی گذر)

پیش آمدگی در محدوده مالکیت

پیش آمدگی طبقات و یا بخشی از آنها از ارتفاع حداقل ۲.۷۰ متر در صورتی که در داخل حدود سطح اشغال اعلام شده از شهرداری باشد مجاز است.

پیش آمدگی سایبان یا بارن گیر بام از حد ساختمان به عمق حداکثر ۸۰ سانتی متر در ارتفاع حداقل ۲.۷۰ متر از کف زمین در صورتی که از حد زمین مجاور حداقل ۸۰ سانتی متر فاصله داشته باشد مجاز است.

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها

ماده ۱  مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.
ماده ۲  قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد.

به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب می شود، مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده ۳  حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده ۴- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.

یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره ۱- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند.
تبصره ۲- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.

مطلب پیشنهادی: روش محاسبه شارژ ساختمان + نمونه جدول شارژ ساختمان

تبصره ۳- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶)

ماده ۵  انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده ۶  چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد، کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک، به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره  نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است. مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
ماده ۷  هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد، مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلف اند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند.

در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده ۸  در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.

طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده ۹  هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.

مطلب پیشنهادی: اجرای نمای ساختمان

ماده ۱۰  هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد. مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد، که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکان استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
ماده ۱۰مکرر- در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران، وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود .
هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‎ توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم،  برق، گاز و غیره خودداری کنند.

درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.

عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
تبصره ۱- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶)
تبصره ۲- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.
تبصره ۳- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می دهد که  این رأی قطعی است.

در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.
تبصره ۴- در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه می باشد. (اصلاحی به موجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده ۱۰ مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )
ماده ۱۱   دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون، آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.
ماده ۱۲- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکین قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران، تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

مطلب پیشنهادی: الزام تنظیم سند

ماده ۱۳- در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد، و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوریکه برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.
تبصره ۱- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره ۲- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
ماده ۱۴- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران، مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.
ماده ۱۵- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶)

بخش اول : قسمتهای مختلف ساختمان

فصل اول : قسمتهای اختصاصی

ماده ۱ ـ قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلّقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید بطور مجزا سند مالکیت صادر شود. مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه ، شماره ، مساحت قسمتهای وابسته ، ارزش وغیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم : قسمتهای مشترک

ماده ۳ ـ قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می باشد، قسمتهای مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است .
قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است ، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید.
ماده ۴ ـ قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارت است از:
الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ ، منبع آب ، مرکز حرارت و تهویه ، رختشوی خانه ، تابلوهای برِ، کنتورها، تلفن مرکزی ، انبار عمومی ساختمان ، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن ، چاه های فاضلاب ، لوله ها از قبیل (لوله های فاضلاب ، آب ، برِق ، تلفن ، حرارت مرکزی ، تهویه مطبوع ، گاز، نفت ، هواکش ها، لوله های بخاری ) گذرگاههای زباله و محل جمع آوری آن و غیره .
پ ـ اسکلت ساختمان .
تبصره ـ جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی ،مشترک بین آن قسمت ها است . مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها، که خارج ازقسمتهای اختصاصی قرار گرفته اند.
ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی ، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنهابه استثنای تلفن های اختصاصی ، شیرهای آتش نشانی ، آسانسور ومحل آن ، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی .
ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است .
ح ـ نمای خارجی ساختمان .
خ ـ محوطه ساختمان ، باغ ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بخش دوم : اداره امور ساختمان

فصل اول : مجمع عمومی

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر
ماده ۵ ـ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.
ماده ۶ ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یافوق العاده ، در مواردی که توافقنامه ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده ۷ ـ در اولین جلسه مجمع عمومی ، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد. و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
ماده ۸ ـ برای رسمیت مجمع ، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است .
تبصره ـ در صورت عدم حضور اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است .
ماده ۹ ـ کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باشد قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره ـ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی ، شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر رابرای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده ۱۱  مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیرمی باشد:
الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی .
ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان .
ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه .
ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان .
ماده ۱۲ ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳ ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکاء الزام آور است .

فصل دوم : اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران

ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.
ماده ۱۵ ـ اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مدیران بایدفرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت ، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضای مدت ، مجمع عمومی فوق العاده ، به منظورانتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره ۱ ـ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوِق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.
ماده ۱۷ ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است .
ماده ۱۸ ـ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دارتعیین می نماید. خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹ ـ مدیر یا مدیران ، امین شرکاء بوده و نمی توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.
ماده ۲۰ ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسیله مدیر، تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها که بیش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفندبرای حفظ ونگهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک وانجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

فصل سوم : هزینه های مشترک

ماده ۲۳ ـ شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف می شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد، از قبیل آب ، گازوئیل ، آسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان ، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات ، باغبان ، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره بطور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می باشد.

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد پیمانکاری تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان

تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی ، پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند. و در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند،مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده ، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده ۲۴ ـ هریک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه وتقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید. در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می تواند به مراجع صلاحیت دارقضائی مراجعه کند.
ماده ۲۵ ـ هزینه های مشترک عبارتست از:
الف ـ هزینه های لازم برای استفاده ، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه .
ب ـ هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران .

فصل چهارم : حفظ و نگهداری تعمیر بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه های نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد،فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده ۲۷ ـ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند به منظور تأمین هزینه های ضروری و فوری ، وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.

خیلی اوقات با آگهی ها و تابلوهایی با عبارت “سرقفلی این ملک واگذار می شود” یا “این ملک تجاری به فروش می رسد” روبرو می شویم که حسب نیاز و قدرت اقتصادی افراد و بسته به اینکه برای چه شغلی انتخاب شود، مورد خرید و فروش واقع می شود.

اما باید توجه نمود روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد آپارتمانی که دارای کاربری تجاری است، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستأجر نامیده می شود، دور می زند. با این توصیف هرگاه در یک واحد تجاری بر اثر مرور زمان رونق کسب و کار در حرفه ای ایجاد شود، هنگام نقل و انتقال ملک صرف نظر از عین یا منافع آن، حقوقی برای ایجاد کننده آن از جمله شهرت و در مواردی، برند ایجاد می شود که در بازار امروزی دارای ارزش اقتصادی است.

حقوق مذکور تحت موضوع حق کسب و پیشه یا تجارت و نیز عنوان سرقفلی که در واقع دو مفهوم جداگانه است، در قوانین جاری به رسمیت شناخته شده و لیکن مهم ترین قانونی که به این امر اختصاص یافته، قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 است. این در حالی است که در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 که بر قرارداد های فعلی حاکم است، قانونگذار از مسئله حق کسب و پیشه فاصله گرفته و فقط حق سرقفلی را آن هم با حصول شرایطی به رسمیت شناخته است.

از طرف دیگر از آنجایی که از نظر قانون شهرداری تأسیس دفاتر برخی مشاغل در واحدهای مسکونی مجاز شناخته شده مسائل و احکام آن، موضوع این نوشتار می باشد که اینک به جزییات آن پرداخته می شود.

سرقفلی چیست؟

روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد آپارتمانی که دارای کاربری تجاری است، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستأجر نامیده می شود، دور می زند. سرقفلی وجهی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به غیر از اجاره بها، از مستأجر گرفته می شود، تا محل تجاری واگذار شود.

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستأجر به وجود می آید. بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملاٌ متفاوت می باشند. در قوانین قبل از سال 1376 هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه یا تجارت بوده است. اما به موجب قانونی که در سال مزبور وضع گردید از آن تاریخ در هر قرارداد اجاره ای که درخصوص اماکن تجاری منعقد شود، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما در شرایط فعلی، دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.

به موجب قانون سال 1376 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. هم چنین وی نیز می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قرارداد، نه تنها مؤجر می تواند تخلیه محل را از مستأجر بخواهد و در صورت خودداری از طریق دادگاه وی را اجبار نماید، بلکه در این صورت نیز هیچ مبلغی از بابت سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمی شود.

برابر قانون شهرداری تأسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، مطب و مشاغل وابسته به آن از قبیل رادیولوژی و فیزیوتراپی، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی توسط مالک، تجاری محسوب نمی شود.

واگذاری انباری و پارکینک نه تنها به افراد غیر عضو ساختمان ممنوع می باشد، بلکه اگر با تغییر کاربری به محل کسب تبدیل شود خلاف مقررات شهرداری و در نتیجه تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ طرح و سپس تعطیل خواهد شد.

تفاوت سرقفلی با مالکیت

تفاوتی که بین سرقفلی با مالکیت وجود دارد قابل درک و بسیار راحت تر از باقی موارد است؛ زیرا در سرقفلی، فرد مستاجر برای مدتی منافع یک ملک تجاری را اجاره کرده است و مالک آن شناخته نمی شود برای مثال حق فروش آن را نخواهد داشت.

اما سرقفلی فرق آنچنانی با اجاره ندارد و نوعی اجاره با شرایط بهتر است اما در مالکیت نحوه تصرف متفاوت است و فرد مالک بر خلاف فرد مستاجر می تواند هر تصرفی را در مال خود انجام دهد مانند فروش و رهن و … اما مستاجر چنین حقی را نخواهد داشت.

در واقع اگر چه گفته می شود خریدار سرقفلی اما منظور از آن همان مستاجر است و فرد، منافع را اجاره می کند. مالک همچنان همان شخصی است که ملک از او به سرقفلی گرفته شده است.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

به طور کلی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بعد از انعقاد قرارداد اجاره محل های تجاری به وجود می آید و در تعریف آن باید گفت سرقفلی وجهی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به غیر از اجاره بها، از مستأجر گرفته می شود، تا محل تجاری واگذار شود. در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستأجر به وجود می آید.

بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملاٌ متفاوت می باشند. در قوانین قبل از سال 1376 هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه یا تجارت بوده است. اما به موجب قانونی که در سال مزبور وضع گردید از آن تاریخ در هر قرارداد اجاره ای که درخصوص اماکن تجاری منعقد شود، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما در شرایط فعلی، دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.

مطابق قوانین جاری سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟

به موجب قانون سال 1376 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. هم چنین وی نیز می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

بعلاوه چنانچه مالک، سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، به هنگام تخلیه مستأجر اول حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

در بخش دیگری از این قانون آمده است، هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر است و در صورتیکه مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند، در این فرض مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.

چه اقدامات دیگری باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می شوند؟

تعدی و تفریط؛ تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف توسط مستأجر و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد. هم چنین عدم پرداخت اجاره بهاء یکی دیگر از اسباب تخلیه محل کسب می باشد. در این صورت مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه ای نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید، مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.

آیا جهت انتقال واحد تجاری اخذ رضایت مالک شرط است؟

به طور قطع بلی؛ زیرا بر اساس قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356، اصل بر عدم حق واگذاری و انتقال مورد اجاره به غیر می باشد. لیکن مستأجر می تواند در قبال پرداخت حق مالکانه مؤجر به مبلغ عرف محل، و اخذ موافقت در این خصوص اقدام نماید. در غیر اینصورت چنانچه مستأجر موضوع اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق خواهد داشت از طریق دادگاه صالحه حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر را به اجرا در آورد، که البته مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت .

ترکیب و اختیارات کمیسیون ماده 100 چیست؟

این کمیسیون مرکب از سه عضو، یعنی یک نفر نماینده وزارت کشور و یک نفر از اعضای شورای شهر و یک قاضی دادگستری که پس از وصول درخواست شهرداری به طرف مقابل موضوع تخلفات ساختمانی را ابلاغ می کند تا ظرف ده روز توضیحات و پاسخ خود را به کمیسیون کتباً اعلام کند. در پی انجام تشریفات مذکور، با حضور نماینده شهرداری بدون آنکه حق رأی داشته باشد موضوع مورد بررسی قرار می گیرد. در صورتی که برای کمیسیون ثابت شود که از واحد مسکونی بعنوان محل تجاری استفاده می شود با تعیین مهلت مناسب که حداکثر دو ماه خواهد بود در مورد تعطیلی محل مزبور ظرف یک ماه اتخاذ تصمیم می کند و این تصمیم به وسیله مأمورین شهرداری اجرا می شود.

دائر کردن چه مشاغلی در واحد های مسکونی مجاز است؟

برابر قانون شهرداری تأسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، مطب و مشاغل وابسته به آن از قبیل رادیولوژی و فیزیوتراپی، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی توسط مالک، تجاری محسوب نمی شود. بنابراین استفاده از اماکن مسکونی به منظور راه اندازی کلینیک درمانی، آزمایشگاهی، طبی، تزریقات، داروخانه و درمانگاه خصوصی منعی ندارد.

حکم غرفه هایی که توسط شهرداری ها اجاره داده می شود، چیست؟

به موجب قوانین خاص به شهرداریهای کشور اجازه داده شده نسبت به واگذاری منافع قسمتی از پارکها، میادین و اموال عمومی متعلق به شهرداری به اشخاص حقیقی و حقوقی با رعایت مصالح عمومی و دریافت اجاره بهای مناسب در قالب عقد قرارداد اقدام کنند. این گونه قراردادها از شمول مقررات مربوط به روابط مؤجر و مستأجر خارج و صرفاً مشمول مقررات قانون مدنی است.

در این ارتباط ماده واحده مصوب ۳ /۱۲ ۱۳۷۸ مقرر می دارد: کلیه اماکن نظیر غرفه و دکه ها، تالارها، غذاها خوری ها و سایر اماکن درآمدزا واقع در مراکز اقامتی، سیاحتی و تفریحی تحت نظارت و سرپرستی بنیاد مستعضفان و جانبازان و بنیاد شهید انقلاب اسلا می، سازمان ایرانگردی و جهانگردی و نیروهای مسلح که منافع آن قبل از تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶ تحت هر عنوان به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار شده است مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.

هم چنین قانون اصلاح لایحه قانونی احداث پایانه های مسافربری و ممنوعیت تردد اتومبیل های مسافربری برون شهری در داخل شهر تهران نیز حکایت بر آن دارد که واگذاری غرفه های پایانه ها مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر نبوده و حقوق کسب و پیشه برای متصرفین یا متصدیان آن ایجاد نخواهد کرد.

به علاوه، قانون واگذاری و تخلیه اماکن و محل ها در فرودگاه های کشور مصوب ۷/۲/ ۱۳۵۸ شورای انقلاب نیز حکایت بر آن دارد که: واگذاری اماکن و تاسیسات از قبیل دفتر کار شرکت ها و مؤسسات محل رستوران ها، تریا، فروشگاه، غرفه، کیوسک و زمین مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون محاسبات عمومی نبوده و از نظر تخلیه و تغییرات در طی انقضای مدت قرارداد و یا لزوم تخلیه به تقاضای سازمان هواپیمائی در استان، شهرستان محل یا جانشین او دستور تخلیه یا انجام تغییر را صادر می نماید. این قانون به موجب ماده ۳ آن عطف به ما سبق شده نسبت به کلیه اماکن و محل هائی هم که قبلاً در فرودگاه های کشور اجاره داده شده یا در تصرف اشخاص بوده تسری پیدا کرده است.

در نهایت قانون راجع به مستثنی شدن شهرداری تهران در مورد واگذاری قسمتی از پارک ها و میادین و اموال عمومی از عرصه و اعیان از شمول قانون مالک و مستاجر مصوب تیر ماه ۱۳۵۹ شورای انقلاب نحوه واگذاری اماکن مذکور را بر اساس قرارداد دانسته و تخلیه نیز تحت شرایطی بنا به تقاضای شهرداری از طریق دادستان انجام خواهد پذیرفت.

سوالات مهم سرقفلی

سوالات مهمی که درباره سرقفلی حتما برای شما ایجاد خواهد شد در ادامه پاسخ داده شده است.

آیا در صورت تنظیم رابطه استیجاری بر مبنای قانون سال ۱۳۷۶ مستأجر حق سرقفلی دارد؟

اگر مالک، هنگام عقد قرارداد مبلغی بعنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند، بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادله روز از مالک دریافت کند. در این خصوص چنانچه بین طرفین اختلاف باشد دادگاه بر اساس نظریه کارشناس، قیمت عادله روز را تعیین می کند.

هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مالک موافقت با آن نکند، تکلیف مستأجر چیست؟

طبق قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356چنانچه مطابق قرارداد، حق انتقال سلب شده و یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره ، حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد. در غیر این صورت مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر، و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.

مطلب پیشنهادی: صفر تا صد گواهی عدم حضور در دفترخانه

مستأجر جدید نیز از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. البته هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

عدم پایبندی به ممنوع بودن انتقال مورد اجاره به غیر و یا تغییر شغل بدون اجازه مالک، چه آثاری دارد؟

طبق قرارداد های مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356، در فرض انتقال محل اجاره به مستأجر بعدی، ضمن اینکه حق فسخ اجاره نامه برای مالک به وجود می آید، مستأجر استحقاق دریافت نیمی از حق کسب و پیشه را دارد. بعلاوه در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قرارداد، نه تنها مؤجر می تواند تخلیه محل را از مستأجر بخواهد و در صورت خودداری از طریق دادگاه وی را اجبار نماید، بلکه در این صورت نیز هیچ مبلغی از بابت سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمی شود.

اگر مالکی واحد مسکونی خود را به دیگری اجاره دهد و مستأجر از مکان مسکونی برای امور تجاری استفاده کند، چه برخوردی با وی می شود؟

با اثبات تخلف از مقررات شهرداری و اقدام برخلاف آنچه در پروانه ساختمانی درخصوص نوع استفاده از ساختمان آمده، چه این عمل توسط مالک و چه مستأجر صورت گیرد موضوع در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح و نسبت به تعطیلی محل کسب و تجارت اتخاذ تصمیم خواهد شد.

چنانچه تأسیس مشاغل فوق موجب ایجاد مزاحمت برای ساکنین واحد های مسکونی شود، چه راه حلی دارد؟

اجازه استفاده از اماکن مسکونی جهت مشاغل مذکور در پاسخ سؤال قبلی منوط به این است که اگر فردی از ساکنان آن ساختمان مسکونی بتواند ایجاد مزاحمت ناشی از فعالیت حرفه ای را برای خود و دیگران ثابت کند و این مزاحمت عرفاً غیر قابل تحمل باشد، مانند رفت و آمدهای غیر متعارف، حضور مداوم مراجعین در راه پله ساختمان، سر و صدای غیر قابل تحمل از جانب ایشان، انتقال بیماری به ساکنان ساختمان و…. در این شرایط حکم به تعطیلی واحد کسبی داده خواهد شد.

اگر انباری یا پارکینگ واحد های مسکونی برای امور تجاری اجاره داده شود، چه برخوردی می شود؟

واگذاری انباری و پارکینک نه تنها به افراد غیر عضو ساختمان ممنوع می باشد، بلکه اگر با تغییر کاربری به محل کسب تبدیل شود خلاف مقررات شهرداری و در نتیجه تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ طرح و سپس تعطیل خواهد شد.

ارزش سند رسمی در روابط طرفین قرارداد اجاره واحد های تجاری چیست؟

از آنجایی که حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود، لذا از این جهت اهمیت دارد که قرارداد اجاره واحد های تجاری، به صورت سند رسمی تنظیم شود.

در صورتیکه مالک از تنظیم سند رسمی سرقفلی امتناع کند چه باید کرد؟

در این فرض مستأجر می تواند با هدف عینیت بخشیدن و تثبیت حق سرقفلی به دادگاه حقوقی محل ملک مراجعه و با طرح دعوی الزام به تنظیم سند سرقفلی علیه مالک به حق قانونی خود دست یابد.

شماره74893/113 ۱۳۸۹/۱۱/۹

جناب آقای دکتر محمود احمدی نژاد، ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران

عطف به نامه شماره 99772/35359 مورخ 24/6/1386 در اجراء اصل یکصد و بیست و سوم (123) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قانون پیش فروش ساختمان که با عنوان لایحه به مجلس شورای اسلامی تقدیم گردیده بود، با تصویب در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 12/10/1389 و تأیید شورای محترم نگهبان به پیوست ابلاغ می گردد.

رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی

شماره253359 16/11/1389

وزارت دادگستری ـ وزارت مسکن و شهرسازی

قانون پیش فروش ساختمان که در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/10/1389 به تائید شورای نگهبان رسیده و طی نامه شماره 74893/113 مورخ 9/11/1389 مجلس شورای اسلامی واصل گردیده است، به پیوست جهت اجراء ابلاغ می گردد.

رییس جمهور ـ محمود احمدی نژاد

متن قانون پیش فروش ساختمان

ماده1ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.

• تبصره: اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

1. سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
2. مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

ماده2ـ در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
5. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9. تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10. معرفی داوران
11. احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون

ماده3ـ قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده4ـ تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

1. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
2. پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
3. بیمه نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون
4. تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره: در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می باشد.

ماده5 ـ تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می گیرد.

ماده6 ـ چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

1. درصورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده
2. درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
3. درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
4. درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده7ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت.

• چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
• چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

ماده8 ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

• تبصره: درصورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ماده9ـ پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده10ـ درمواردی که بانکها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید می دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می گردد.

این ماده قانونی یکی از مهمترین موادی است که در قانون پیش فروش ساختمان ذکر شده، برای تفسیر این قانون می توان گفت چنانچه اقساط از طرف خریدار پرداخت نشود و هیچ سازه ای هم ساخته نشود، بانک در زمین آن ملک شریک خواهد شد. به بیانی بسیار روشن می توان گفت بانک هیچگاه مسیری را طی نخواهد کرد که در ضرر باشد!

ماده11ـ در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند.

ماده12ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ماده13ـ پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر درصورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.

چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

ماده14ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.

حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.

ماده15ـ عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

این مورد به خصوص در ترکیب با قراردادهای مشارکت در ساخت بسیار حائز اهمیت است. در صورت پیش فروش در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالکین نمیتوانند واحد سازنده را که پیش فروش شده است ضبط نمایند.

ماده16ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده17ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده18ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده، پیش خریدار عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده19ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می باشند.

ماده20ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد. درصورت نیاز داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده21ـ پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آئین نامه اجرائی این قانون مشخص می شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000) ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ماده22ـ شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده23ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

• تبصره: جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می شود.

ماده24ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیراین صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

ماده25ـ آئین نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/10/1389 به تأیید شورای نگهبان رسید.

رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی

منبع مقاله: وب سایت مجلس

قرارداد قالب بندی ساختمان های بتنی به صورت مفصل در این مقاله مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت. هنگام تنظیم قرارداد پیمانکاری قالب بندی باید ابتدا طرفین قرارداد به طور دقیق تعیین شده و رابطه آنها با یکدیگر نیز کاملا تبیین شود. طرفین قرارداد ممکن است اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند که حضور نمایندگان قانونی اشخاص حقوقی ضرورت دارد. طرفین قرارداد باید مدارک احراز هویت یکدیگر را کنترل نموده و توصیه می شود حتما یک نسخه کپی از آن برای خود نگاه دارند. اگر یکی از طرفین قرارداد (یا هردو طرف) شخص حقوقی باشد، کنترل مدارک (مدارک نمایندگی و حدود اختیارات وی) اهمیت بسیار بالاتری دارد.

نمونه قرارداد قالب بندی بتن (پیمانکاری)

نمونه متن تعیین طرفین قرارداد قالب بندی در ادامه آمده است:

1. طرفین قرارداد قالب بندی بتن

۱- مشخصات کارفرما:
آقا/ خانم/ شرکت …………..… به مدیریت/ نمایندگی ………..… به شماره ملّی/ شماره ثبتی ………..… به نشانی ……..……..…….. شماره تلفن ثابت ………..…. و شماره همراه ………..…. می باشد.
۲- مشخصات پیمانکار:
آقا/ خانم/ شرکت …………..… به مدیریت/ نمایندگی ……..…… به شماره ملّی/ شماره ثبتی ………….. به نشانی ……..……..…….. شماره تلفن ثابت ………..…. و شماره همراه …………… می باشد.

2. موضوع قرارداد (قالب بندی و محل انجام آن)

موضوع این قرارداد عبارت است از قالب بندی بتن مطابق با نقشه ها و دستورالعمل هایی که از سوی کارفرما در اختیار پیمانکار قرار می گیرد.

محل اجرای موضوع قرارداد به نشانی ……… که دارای مجوز ساختمانی به شماره …… به تاریخ ……/…../…… می باشد.

موضوع قرارداد پیمانکاری قالب بندی، تدقیق خدماتی است که پیمانکار باید حین و پس از اتمام قرارداد انجام دهد. در این بند باید به تفصیل شرح داده شود که کارفرما از پیمانکار چه توقعاتی دارد و می خواهد پیمانکار چه خدماتی را به او ارائه دهد. در موضوع قرارداد پیمانکاری قالب بندی باید نحوه تهیه مصالح، نحوه اجرای پروژه با جزئیات کامل شرح داده شود و یا به نقشه و یا پیوست خاصی اشاره شود.

3. محاسبات و مشخصات فنی پروژه

1. هر صفحه ای از قالب ها دارای رویه هایی می باشد که بایست پیش از آرماتوربندی نصب گردد و قالب ها را آغشته به مواد رها ساز نمود.
2. قالب ها بایست به نحوی در کنار یکدیگر جفت شود که از هدر رفت بتن جلوگیری شود.
3. قالب ها بایست از هر نوع ماده زائد اعم از روغن، چسب، بتن خشک شده، زنگ زدگی عاری باشد.
4. در صورت وجود نقاط کور و غیرقابل دسترس در هنگام نصب قالب ها، می بایست به تعبیه دریچه های بازدید و کف شورهای قالب به منظور تمیز کردن قالب پیش از بتن ریزی اقدام گردد.
5. مدت زمان نصب تا برچیدن قالب ها به منظور خشک شدن بتن، به طور تقریبی از ……. روز تا ……. روز می باشد.
6. برچیدن پایه های تیرها بایست از میانه قالب های نصب شده شروع شود و به طرف تکیه گاه ادامه یابد؛ مادامی که به هنگام جداسازی پایه ها تغییری در شکل کنسول ها مشاهده شد، باید از ادامه کار دست کشید.
7. رعایت شاقول بودن یا تراز بودن قالب ها الزامی است.
8. ابعاد مورد نیاز به منظور قالب بندی بتن سطوح مربوطه به نسبت هر طبقه …… متر مربع می باشد که مطابق با نقشه ها و دستورکارهایی که در اختیار پیمانکار قرار دارد صورت می گیرد.

مطلب پیشنهادی: کامل ترین نمونه قرارداد پیمانکاری آرماتوربندی ساختمان

در قرارداد قالب بندی بتن بخشی از متن قرارداد (یا به صورت پیوست) به تشریح مشخصات فنی مواد و مصالح مورد استفاده اختصاص می یابد. تشریح دقیق مشخصات فنی از سو استفاده پیمانکار و بکارگیری مصالح بی کیفیت جلوگیری می کند و نمی تواند کلی گویی در مورد مصالح مصرفی را دست آویز دفاع از خود نماید. از طرف دیگر ممکن است کارفرما تقاضای بکارگیری مصالح بسیار گران یا خاص را داشته باشد که خصوصا در قراردادهایی که تامین مصالح با پیمانکار است (PC و یا EPC) مشکلات عدیده ای برای پیمانکار ایجاد می کند.

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد پیمانکاری بتن ریزی

4. مبلغ قرارداد پیمانکاری قالب بندی (به تفکیک و کلی)

1. هزینه اجرای کل عملیات موضوع قرارداد اعم از تأمین سطوح قالب، نصب و برچیدن آن ها در مجموع به ارزش …….… ریال تعیین می گردد.
2. هزینه تأمین صفحات قالب بندی دیوارهای بتنی، تیرها، ستون ها و ….. که ارتفاع حداقل ……. متر و حداکثر …….. متر باشد، از قرار هر متر مربع به ارزش …… ریال محاسبه می گردد.
3. هزینه حمل و جابه جایی صفحات قالب بندی از محل دپوی تا محل نصب در محل کارگاه از قرار هر سرویس به ارزش …… ریال محاسبه می گردد.
4. هزینه نصب و برچیدن صفحات قالب بندی از قرار هر متر مربع به ارزش …… ریال محاسبه می گردد.
5. هزینه بکارگیری و گماردن نیروی متخصص و فنی به ازای هر ساعت کار به ارزش …… ریال محاسبه می گردد.

مبلغ قرارداد پیمانکاری قالب بندی که توسط کارفرما تعیین می شود و یا توسط پیمانکار پیشنهاد داده می شود و در نهایت بر روی مبلغ نهایی توافق صورت می گیرد. نحوه محاسبه مبلغ قرارداد بسته به نوع قرارداد متفاوت می باشد و در هرصورت باید هزینه تهیه مصالح و هزینه های بالاسری، سود پیمانکار، منابع انسانی و تجهیزات و … در نظر گرفته شود که می تواند به صورت کلی در متن قرارداد ذکر شود و جزئیات به قرارداد پیمانکاری قالب بندی پیوست شود و یا در متن به آن اشاره گردد. اگر تغییراتی مدنظر کارفرما در مبلغ قرارداد در آینده باشد (برای بحث تورم و تعدیل) بهتر است نحوه محاسبه آن در تبصره ای اشاره شود.

5. شرایط پرداخت

1. مبلغ …… ریال معادل ….. درصد از کل ارزش قرارداد در هنگام عقد قرارداد پرداخت می گردد (در ازای دریافت چک تضمین به ارزش ……. ریال به شماره ….. ).
2. مبلغ …… ریال معادل …… درصد از کل ارزش قرارداد پس از انجام ۵۰% کار با تأیید سرپرست کارگاه.
3. مبلغ …… ریال معادل …… درصد از کل ارزش قرارداد پس از تکمیل کامل پروژه با تأیید (نهاد منتخب نظارتی) .
4. مبلغ …… معادل …… درصد از کل ارزش قرارداد پس از اتمام دوره گارانتی و رفع نواقص احتمالی (دوره گارانتی …. می باشد).

پس از توافق بر روی مبلغ قرارداد پیمانکاری قالب بندی باید چگونگی روند پرداخت ها هم تصریح شود. تعداد مراحل پرداخت و میزان پرداخت در هر مرحله و زمان پرداخت باید دقیقا مشخص شود. شرایط مختلف باید در تغییر نحوه پرداخت باید پیش بینی شود. هرچه این مرحله دقیق تر و با جزئیات بیشتر نوشته شود، در آینده از اختلافات احتمالی کاسته خواهد شد. کارفرما باید دقیقا مشخص کند که هزینه پیمانکار را چگونه پرداخت می کند، این پرداخت می تواند به صورت نقدی باشد و یا اوراق و یا به هر طریق دیگری، که باید مشخصا در متن قرارداد پیمانکاری قالب بندی به آن اشاره شود.

6. اسناد و مدارک پیمان

1. الف- سند قرارداد (پیمان پیش رو) : …..
2. ب- نقشه های کلی، تفصیلی و اجرایی و کلیه دستورکارهایی که در حین اجراء توسط کارفرما یا مهندس ناظر پروژه به پیمانکار ابلاغ می گردد.

همواره در زمان عقد قرارداد پیمانکاری قالب بندی مدارک و اسنادی از سوی کارفرما به پیمانکار تحویل داده می شود و یا زمان مشخصی برای تحویل آن ها تعیین می شود. در شرایطی ممکن است مطالعاتی قبل از عقد قرارداد با پیمانکار حاضر در این قرارداد، توسط کارفرما (یا مشاورین وی ) یا پیمانکار دیگری انجام شده باشد، و یا کارفرما انجام آن ها را به عهده بگیرد که در این مرحله به پیمانکار تحویل داده میشود و در قرارداد ذکر می گردد.

7. مدت انجام کار

مدت کامل انجام پروژه ……….. روز کاری بوده و تاریخ شروع قرارداد ………… و تاریخ خاتمه قرارداد …………… می باشد.

مدت انجام کار یکی از بحث برانگیزترین موارد اختلاف بین پیمانکار قالب بندی و کارفرماست. این مورد در هنگام وصول مطالبات پیمانکار و محاسبه میزان تاخیرات قرارداد پیمانکاری قالب بندی باعث بروز دعوا و اختلافات می شود. در این بند باید به صورت دقیق مدت زمان انجام کار به روز، تاریخ شروع و پایان مشخص شود. باید نوع و معنی روز کاری کارگاه مشخص شود و در نظر گرفتن تعطیلات رسمی و یا غیر رسمی تعیین گردد. نحوه جریمه تاخیرات پیمانکار قالب بندی نیز در این بند مشخص می گردد.

مشخص کردن روزهای کاری و تعطیل کارگاه می تواند موارد بروز اختلاف در زمان محاسبه تاخیرات را کاهش دهد. به عنوان مثال بعضی از کارفرمایان حق هیچگونه تعطیلی کارگاه در تعطیلات رسمی و تقویمی را به پیمانکار نمی دهند. یا برخی از آن ها روزهای مشخصی مانند عاشورا و یا عید نوروز را به صورت مشخص جهت تعطیلی در قرارداد به صورت تبصره قید میکنند.

8. دیرکرد طرفین در انجام پروژه

1. چنانچه پیمانکار، بدون مجوز تمدید تاریخ قرارداد از سوی کارفرما، مبادرت به تأخیر اجراء کار نماید برای هر روز تأخیر پس از اتمام تاریخ قرارداد روزانه ………….. ریال به عنوان جریمه تأخیر از مطالبات پیمانکار کسر می گردد.
2. در مقابل هرگاه کارفرما به نحوی موجب تأخیر عملیات اجرایی پروژه شود با تأیید سرپرست کارگاه به همان نسبت به مدت اجرای قرارداد افزوده خواهد شد.

در دنیای حرفه ای امروز، زمان معادل سرمایه است. پیمانکار قالب بندی به ازای زمانی که در پروژه ای صرف می کند، هزینه نیروی انسانی و خواب سرمایه و یا فرصت های دیگری که در همین زمان تلف شده، می توانست به دست بیاورد را حساب و کتاب می کند و قطعا اگر مقصر نباشد متضرر خواهد شد و انتظار جبران از طرف کارفرما دارد. از طرف کارفرما زمان دیرکرد به نحوی دیگر می تواند هزینه هایی در پی داشته باشد، که ممکن است خسارات معنوی یا سیاسی برای وی داشته باشد.

در هر صورت دیرکرد اگر از سمت هر یک از طرفین قرارداد باشد باید به نحوی برای طرف مقابل جبران شود، در حالت عمومی اگر دیرکرد از طرف کارفرما باشد، پیمانکار مجاز به تغییر برنامه زمانبندی قرارداد پیمانکاری قالب بندی خواهد بود و اگر دیرکرد از طرف پیمانکار باشد به صورت جریمه ریالی تعیین و از صورت حساب وی کسر خواهد شد.

9. نظارت در قرارداد پیمانکاری قالب بندی

نظارت در اجرای تعهداتی که پیمانکار بر طبق مفاد این قرارداد و اسناد و مدارک پیوست آن تقبل نموده است، به عهده کارفرما/ یا نماینده وی و یا دستگاه نظارت معرفی شده از سوی کارفرما، خواهد بود. پیمانکار موظف است کارها را طبق قرارداد، اصول فنی و دستورات کارفرما/ یا نماینده ایشان/ یا دستگاه نظارت، طبق مشخصات، اسناد و مدارک پیوست این قرارداد اجرا نماید.

همواره کارفرما در تمام پروژه ها بر عملکرد پیمانکار نظارت خواهد داشت و پس از تایید دستگاه نظارت کارفرما، صورت حساب پیمانکار قالب بندی پرداخت خواهد شد. در پروژه های بزرگتر دستگاه نظارت به صورت مقیم در محل پروژه از جانب کارفرما و یا مشاور کارفرما حضور خواهد داشت و پیمانکار موظف است که تمامی نکات پروژه را به صورت کتبی به اطلاع ایشان رسانده و تایید کتبی از ایشان اخذ نماید. در پروژه های کوچکتر نظارت ممکن است توسط خود کارفرما صورت گیرد. حتما باید در قرارداد پیمانکاری قالب بندی نحوه نظارت بر کار پیمانکار مشخص شود.

10. معرفی دستگاه نظارت

نظارت بر اجرای تعهداتی که پیمانکار طبق مفاد قرارداد تقبل نموده است به عهده ………. که دستگاه نظارت نامیده می شود، خواهد بود.

اگر در زمان عقد قرارداد پیمانکاری قالب بندی، ناظر پروژه مشخص باشد، وجود این بند خالی از لطف نمی باشد به طوریکه در این بند نام و مشخصات ناظر یا ناظرین نوشته خواهد شد.

برچسب: نویسنده: سعید تاريخ: دوشنبه 6 شهريور 1402 ساعت: 19:19