قدمت بنا و عمر مفید ساختمان

عمر مفید ساختمان

یکی از ابهامات موجود در مقررات ملی و دیگر قوانین مرتبط با جامعه مهندسین ساختمانی و بالطبع آن برای جامعه کارشناسی، غیر شفاف و مبهم بودن تعریف عمر مفید ساختمان می باشد. علیرغم اینکه در مبحث 2 مدت بیمه کیفیت اجرای ساختمان از ابتدای شروع بهره برداری و پس از تحویل ساختمان توسط مجری به صاحب کار یا صاحب کاران در بخش های مختلف ساختمان (مدت زمان به شرح زیر را) تعیین گردیده است ولی قوانین در خصوص مدت زمان مسئولیت مهندسین در قبال ساختمان سکوت اختیار نموده است:

• سازه های ساختمان شامل پی، اسکلت، سقف و سفت کاری حداقل 10 سال؛
• نمای ساختمان، حداقل 5 سال؛
• عایق های رطوبتی ساختمان حداقل 5 سال؛
• تجهیزات و تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی، آسانسورها حداقل 3 سال.

عمر مفید ساختمان به چه عواملی بستگی دارد؟ آیا می شود عمر مفید ساختمان را تنها به کیفیت مصالح محدود نمود یا عوامل دیگری نیز باید در نظر گرفت؟

عمر مفید ساختمان را می شود به دو عامل (ساختاری) و مصالح (نوع و کیفیت، روش اجرا، نحوه نگهداری و بهره برداری از مصالح) تقسیم نمود.

عوامل ساختاری:
عوامل ساختاری می تواند شامل موارد زیر باشد: نوع خاک، پی، شرایط آب و هوایی و جغرافیایی منطقه، نوع ساختمان از نظر کاربری، نوع اسکلت سازه ای (آجری، گلی، بلوکی، بتنی، فلزی و غیره)

مطلب پیشنهادی: انواع خاک در ساختمان سازی

به هر حال زیر شاخه های دو عامل فوق الذکر بسیار متنوع بوده و لحاظ کردن تمامی آن عوامل، برای کارشناسان بسیار مشکل بوده و نیاز به داشتن تخصص و تجربه وافر در امر محاسبه و طراحی و اجرا و نظارت در امر ساختمان دارد و بدلیل تنوع آن عوامل می تواند تعیین عمر مفید ساختمان را برای کارشناسان با خطا همراه سازد.

مطلب پیشنهادی: دوره آموزش نظارت ساختمان

روشی دیگر برای محاسبه عمر مفید ساختمان استفاده و استناد به آیین نامه 2800 می باشد.

در صورتی که سازه ساختمان مورد نظر بر اساس ضوابط آیین نامه ۲۸۰۰ طراحی و ساخته شده باشد و با توجه به دوره بازگشت تعریف شده زلزله در آیین نامه مربوطه، می توان حداقل عمر مفید ساختمان را تخمین زد.

مطابق این آیین نامه (بند 1-1 و 2-1 ویرایش چهارم) ساختمان باید در زلزله ای که احتمال وقوع آن در طول عمر مفید ساختمان (۵۰ سال)، کمتر از ده درصد می باشد مقاوم باشد.

همچنین ساختمانهای بلندتر از ۵۰ متر و یا بیشتر از ۱۵ طبقه باید ضوابط ویژه ای را برای اثر ناشی از زلزله سطح بهره برداری که احتمال وقوع آن از ۵۰ سال بیشتر از ۹۹/۵ درصد اقناع نماید مقاوم باشد.

لذا ملاحظه می گردد از نظر تحمل بار ساختمان باید حداقل ۵۰ سالی مقاوم باشد.

مبنای محاسبه سن ساختمان چیست؟

سن ساختمان: یکی از سردرگمی ها و اختلافات اساسی مابین خریداران و فروشندگان بر سر محاسبه سن ساختمان است تا جایی که این موضوع به یکی از مباحث جدی در هنگام خرید و فروش ملک تبدیل شده است.چند نکته واضح در این خصوص وجود دارد که مبنای اختلافات است:

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد خرید و فروش ملک

سن واقعی ساختمان: از نظر من و اغلب کارشناسان، سن واقعی ساختمان با اولین پی ریزی و تشکیل فونداسیون آغاز می گردد و مبنای محاسبه آن تاریخ صدور جواز و یا پروانه ساختمانی است.

سن بهره برداری: از زمان نصب انشعابات و امکان سکونت در آپارتمان آغاز میگردد.و معمولاً مبنای محاسبه آن تاریخ نصب کنتورهاست.

سن سندی: از زمان تهیه اسناد شامل پایانکار، صورت مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک محاسبه می شود.

هر کدام از این مقاطع سنی چه کاربردی دارد:

با توجه به اینکه عمر مفید ساختمان در ایران حدود ۳۰ سال است، محاسبه سن ساختمان کمک موثری به تصمیم گیری در مورد خرید آن میکند علاوه بر این بانک ها و موسسات مالی محدودیت هایی را برای پرداخت وام و تسهیلات بانکی به ساختمان های دارای عمر بیش از ۲۰ سال و در پاره ای از موارد ۱۲ سال در نظر گرفته اند.

سن واقعی ساختمان (تاریخ اخذ جواز ساختمان) معمولا مورد توجه بانکها و موسسات است و مبنای محاسبه عمر ساختمان از منظر آنهاست.

سن بهره برداری و سن سندی ساختمان عموماً مبنایی برای قیمت گذاری و اعلام مالکین به خریداران است موضوعی که خریداران باید توجه داشته باشند درخواست کپی پروانه ساختمانی و یا بررسی تاریخ آن است تا فاصله زیادی با تاریخ نصب انشعابات و یا تاریخ سند قطعی وجود نداشته باشد .برای کسب اطلاعات بیشتر فایل صوتی زیر را دانلود و گوش کنید.

عوامل موثر بر کاهش طول عمر ساختمان

با گذشت زمان بتدریج ویژگی ها و كارایی ساختمان تقلیل یافته و از سوی دیگر حاشیه ایمنی آن كاسته می شود و وقتی این ویژگی ها به سطح وظیفه رسید و از آن تنزل كرد، عمر مفید ساختمان به پایان می رسد و ساختمان از انتفاع می افتد. برخی از عوامل موثر كه منجر به كاهش عمر مفید ساختمان می شوند بشرح زیر می باشد كه با پیشگیری و جلوگیری از بروز این گونه خطاها و اصلاح فرآیندهای مربوطه، می توان تاحدود قابل توجهی بر میزان عمر مفید ساختمان افزود.

خطاهای طراحی

1. دقت ناكافی در مطالعات اولیه و نادیده گرفتن واقعیت ها در این مرحله ناشی از بی تجربگی یا سهل انگاری.
2. عدم توجه كافی به معیارهای مورد نیاز طرح.
3. خطا در آنالیز طرح و محاسبات مربوطه.
4. خطا در تهیه نقشه ها.
5. خطا در تهیه مشخصات فنی و اجرائی.

خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا

1. انتخاب نامناسب مصالح.
2. انتخاب نامناسب تجهیزات.
3. انتخاب نامناسب نیروی انسانی برای تهیه مصالح و تجهیزات.
4. انتخاب نامناسب نیروی نظارتی.
5. انتخاب نامناسب نیروهای اجرائی از نظر تخصص.
6. انتخاب نامناسب روش اجرا و اجرای كار بدون برنامه.
7. عدم توجه به كنترل كیفیت.
8. اظهار نظرهای غیركارشناسی در حین اجرای كار و الزام به اجرای آنها.
9. صرفه جوئی در هزینه ها، تهیه مصالح ارزان و پرداخت دستمزدهای ارزان ناشی از بكارگیری نیروهای غیرحرفه ای.
10. اثر عامل زمان و عوامل محیطی شامل پیر شدن مصالح و تغییر و تحول مشخصه های آنها در طول زمان.
11. خطاهای اتفاقی و عامل های استثنائی مانند سیل، زلزله، لغزش زمین و غیره.
12. خطاهای مربوط به تغییر و تحول
13. شرایط محیط نسبت به دوره طرح و اجرای آن مانند بالا آمدن سطح آب های زیر زمینی به دلیل احداث سد در منطقه.

خطاهای بهره برداری و نگهداری

1. بهربرداری غلط و رعایت نكردن ضوابط مربوط به بهره برداری.
2. عدم استفاده از نیروهای متخصص ماهر و با تجربه در امر مهم نگهداری.
3. توجیه نبودن گروه های بهره بردار.
4. تغییر نوع بهره برداری بدون بررسی امكان و عواقب آن، به عنوان مثال استفاده از یك ساختمان مسكونی برای انبار یا افزایش تعداد طبقات ساختمان یا استفاده از یك ساختمان مسكونی برای ساختمان اداری و یا بیمارستان و غیره.
5. بارگذاری خارج از عرف ساختمان و افزایش باربهره برداری بدون تغییرات لازم.
6. عدم نگهداری و بازرسی به موقع ساختمان و تاسیسات برای كشف و رفع نارسائی های كوچك كه منجر به بزرگ شدن دامنه نارسائی می شود.
7. تعلل در انجام بموقع بهسازی وجود اعتبار درمواقع نیاز.

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد پیمانکاری تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان

بررسی استانداردهای جهانی نشان می دهد كه طول عمر ساختمان های كشور ما ۲۵ تا ۳۰ سال، طول عمر ساختمان های كشورهای صنعتی ۱۰۰ سال و حتی كشور روسیه ۳۰۰ سال است. آمار مذكور نشان دهنده عمر كم و جوانمرگی ساختمان ها در كشور ایران و وجود فاصله زیاد با میانگین جهانی آن است.

پیشنهاد می شود جهت نحوه تعیین عوامل موثر در عمر مفید ساختمان به مبانی و معیار ها پرداخته شود و متمرکز شویم:

نحوه تعیین عمر مفید ساختمان

تعیین عمر مفید ساختمان یکی از چالش ها، مشکل ترین و پر ابهام ترین موضوع کارشناسی جهت انجام قرار کارشناسی رشته ساختمان می باشد.

توضیح، تشریح کامل وجامع این موضوع احتیاج مبرم به چندین مقاله دارد، ولی بطور کلی و مجمل تعدادی از عوامل موثر و اساسی به شرح ذیل تقدیم می گردد:

1. بررسی اسناد و مدارک مرتبط و موجود از ملک مورد نظر، منطقه جغرافیایی و موقعیت ملک در طرح جامع تفصیلی، ازجمله آن مدارک ومستندات (ثبتی، شهرداری از قبیل پروانه و پایان کار ساختمان و ملحقات آن، عوارض نوسازی ومفاصاحساب شهرداری، بررسی قبوض مهم)
2. نوع سازه
3. نوع و کیفیت مصالح بکارگیری شده در ساخت ملک (پارامتر وعامل بسیار مهم، حساس و تعیین کننده که توام با چندین آزمایش تخصصی می باشد)
4. نوع و نحوه اتصالات سازه و ساختمان ساختمان بنایی با کلاف، بدون کلاف، بتنی، فلزی، ترکیبی و غیره
5. نوع سقف اجراشده
6. طراحی معماری
7. طراحی نما
8. نحوه اجرای تاسیسات ومکانیکال و متریال استفاده شده در اجرای ان و کیفیت متریال
9. سیستم سازه ای و باربر سازه و در صورت وجود باربری جانبی
10. فرسودگی ساختمان، نوع ونحوه فرسودگی آن
11. ترکهای موجود در ساختمان و نوع ونحوه ترکهای موجود
12. نوع و سطح کیفی مصالح درب و پنجره و یراق آلات مورد استفاده در آن
13. زمان نصب کنتورهای آب، برق، گاز در صورت نصب بودن و استعلام از ادارات مربوطه وبررسی قبوض مربوطه
14. نوع سیستم گرمایش و سرمایش ملک (مرکزی، چیلر، پکیج، آبگرمکن دیواری، آبگرمکن مخزنی)
15. چیدمان معماری داخلی ساختمان
16. نحوه، نوع و میزان خوردگی مصالح اصلی و غالب ساختمان
17. نوع استفاده از مصالح

مهم: ممکن است مصالح استاندارد به روش ناصحیح بکارگیری شده باشد که بعضا بسیار مشهود خواهد بود.

نحوه تعیین عمرمفید باقیمانده ساختمان

دادگاه طی قرار کارشناسی عمر باقیمانده یک ساختمان را سؤال کرده است؟

چگونه باید عمر باقیمانده ساختمان را حساب کرد؟

وقتی اکثریت ساکنین یک ساختمان علیه اقلیت آن ساختمان به دادگاه شکایت می کنند، آنگاه دادگاه طی قرارکارشناسی. از کارشناس سوال می کند چقدر از عمر ساختمان باقیمانده است و آیا ساختمان هنوز قابل استفاده است یا نه؟

و یا قرار کارشناسی صادره دادگاه اینست که ؛ آیا ساختمان موضوع دعوی از نظر استحکام بنا و مقاومت و … قابلیت بهره برداری و استفاده ساکنین را دارد یا خیر ؟

چون در اینگونه پرونده ها عمدتا ساختمان های قدیمی است که معمولا یا از نظر فنداسیون و یا اسکلت و مقاومت در مقابل زلزله مشکل دارند، معمولا اگر بار ثقلی باشد مشکلی ندارند ولی در قبال بارجانبی با ضوابط و آیین نامه ۲۸۰۰ مطابقت ندارند و نمیتوان تایید بگیرند. لذا کارشناس باید با تمسک به مبانی، معیار ها و شاخص هایی مستند و فنی، گزارش کارشناسی مستدل و مستند به دادگاه بدهد.

چگونه می توان اختلاف مالکان بر سر نوسازی ساختمان را حل کرد؟

حتما شما هم در گوشه و کنار شهر ساختمان هایی را دیده اید که از ظاهرشان پیداست ده ها سال از عمرشان می گذرد. حتی برخی از این ساختمان ها به قدری فرسوده شده اند که هر لحظه ممکن است روی سر ساکنانش خراب شود.

یکی از مشکلاتی که گاهی محیط صمیمانه آپارتمان ها را بر هم می زند، اختلاف مالکان واحد های یک ساختمان درباره نوسازی آن است. اگر این اتفاق در ساختمان شما هم رخ داده است، با ماه همراه باشید.

اگر با همسایگان برای نوسازی ساختمان به مشکل برخورده اید، باید بدانید راهکار حل این مشکل مراجعه به شورای حل اختلاف است؛ به این ترتیب که فرد خواهان نوسازی ساختمان، باید دادخواست خود مبنی بر «تمایل به نوسازی» را به شورای حل اختلاف ارایه دهد.

شورا نیز بعد از بررسی، موضوع را برای رسیدگی تخصصی، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. به این ترتیب، پای کارشناسان به دعوای نوسازی باز می شود.

در این زمان است که تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان به سه نفر از #کارشناسان رسمی دادگستری سپرده می شود. کارشناسان تشخیص می دهند که آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر.
موافقت کارشناس دادگستری با بازسازی ساختمان در صورت تشخیص ضرر مالی و جانی

به عبارت دیگر، اگر کارشناسان تشخیص دهند که ادامه زندگی در ساختمان، خطر یا ضرر مالی و جانی به همراه دارد، با بازسازی آن موافقت می کنند.

البته گاهی میان کارشناسان نیز بر سر نوسازی، اختلاف نظر ایجاد می شود. در این مواقع، قاضی رأی را بر اساس نظر اکثریت کارشناسان صادر می کند؛ بنابراین به نظر می رسد اگر مالکان یک ساختمان بر سر تجدید بنای آن دچار اختلاف شده اند، بهتر است هر چه زودتر بحث و جدل را کنار بگذارند و کار را به کارشناسان رسمی دادگستری بسپارند. مسلماً این بحث و جدل ها جز ایجاد کدورت میان همسایگان نتیجه دیگری ندارد.

مالکان می توانند کارشناسان را انتخاب کنند؟

نکته مهم دیگر در این باره این است که برابر قانون، مالکان می توانند کارشناسان را انتخاب کنند. اگر هم مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس تفاهم نداشته باشند، کانون کارشناسان رسمی دادگستری، با درخواست مدیر یا هیأت مدیره، خود به انتخاب کارشناس می پردازد و به این ترتیب، به همه دعوا ها پایان می دهد.

به خاطر داشته باشید مدیر ساختمان نیز می تواند نماینده همه ساکنان برای اجرای طرح نوسازی باشد؛ بنابراین سعی کنید فردی لایق و امین را برای مدیریت ساختمان تان انتخاب کنید.

حکم دادگاه، پایان بحث ها

نکته مهم در این باره آن است که قانونی که اجازه تجدید بنای فرسوده را به موافقان می دهد، «قانون تملک آپارتمان ها» است. ماده ۱۳ این قانون مقرر کرده است:

“در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.”

حقوق مخالفان نوسازی

ساکنان مخالف نوسازی هم باید بدانند که قانون، حق آن ها را نادیده نگرفته است. در واقع، حتی اگر کارشناسان رسمی دادگستری، حق را به موافقان تجدید بنا بدهند و رأی نوسازی ساختمان از سوی قاضی صادر شود، باز هم قانون برای مخالفان نوسازی حق و حقوقی قائل است و موافقان هم نمی توانند بدون تأمین مسکن یا محل زندگی برای ساکنان مخالف، نوسازی آپارتمان را آغاز کنند؛ بنابراین موافقان برای شروع نوسازی باید مسکنی متناسب با شأن همسایه های مخالف تهیه کنند و بعد از نقل مکان آن ها به خانه جدید، دست به کار نوسازی ساختمان شوند.
با این حکم، قانون پیشاپیش به یک بهانه مخالفان پاسخ داده است، زیرا بعضی از مخالفان، نداشتن پول کافی برای اجاره مسکن تا پایان نوسازی را دلیل مخالفت شان اعلام می کنند. به این ترتیب، قانون علاوه بر توجه به حقوق آنان، این بهانه را نیز از دست شان گرفته است.

از طرف دیگر، مخالفان تجدید بنا هم نباید دل شان را به این امکان خوش کنند، چون همیشه وضع به همین منوال نیست و بعد از این که عملیات بازسازی به پایان برسد و سهم هر یک از واحد ها (هم موافقان و هم مخالفان) و هزینه های بازسازی مشخص شود، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای اجاره مسکن برای آن ها پرداخت شده است، از آن ها پس گرفته می شود.
اگر هم این افراد توانایی پرداخت بدهی شان را نداشته باشند، راهکاری قانونی موجود است: در چنین مواردی، ساکنان طلبکار می توانند حکم توقیف اموال بدهکار را بگیرند.

تجدید بنای ملک در صورت عدم رضایت اقلیت مالکین

با افزایش عمر ساختمان، ساختمان دچار فرسودگی شده این فرسودگی، ممکن است تبعاتی از جمله خطر جانی یا مالی برای افراد ساکن در آن ساختمان داشته باشد؛ معمولا در زندگی شهرنشینی حاضر، اکثر مردم در آپارتمان زندگی می کنند، ساختمان هایی با چندین واحد آپارتمانی با مالکین فراوان و سلایق متفاوت؛ با اتمام عمر مفید ساختمان، نیاز به بازسازی بیش از پیش احساس می گردد، در صورتی که بین مالکین توافقی مبنی بر تخریب و نوسازی ساختمان باشد مشکلی بوجود نمی آید، اما سوال اینجاست که اگر عده ای از مالکین، تمایلی به تخریب و نوسازی (تجدید بنا) نداشته باشند، چاره کار در چیست؟

معمولا، مالکین یک ساختمان در اداره ساختمان خود دچار چالش هایی هستند، به خصوص اینکه بخواهند در جهت نوسازی ساختمان قدم هایی بردارند، هماهنگی بین تمام مالکین یک ساختمان جهت تخریب و نوسازی تقریبا غیر ممکن است، مالکی یا از روی لجبازی و یا به هر علت دیگری تمایلی به تخریب و نوسازی ندارد، چاره کار در چیست؟

خوشبختانه قانونگذار در ماده 13 الحاقی 11/03/1376 قانون تملک آپارتمان ها این موضوع را پیش بینی نموده است. براساس ماده 13 قانون فوق الذکر، شرایط تخریب و نوسازی ساختمان در صورت عدم رضایت عده ای از مالکین بدین شرح است:

سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تائید کنند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده است یا به هر علتی ساختمان دچار فرسودگی کلی شده و بیم خطر مالی و جانی برود.

اکثریت مالکین رضایت به تجدید بنای ملک داشته باشند، بنابراین در صورتی که عده قلیلی از مالکین تصمیم به تجدید بنا کرده باشند، نمی توانند با شرایط ماده 13 قانون فوق الذکر درخواست تجدید بنا کنند.

دادگاه حکم به تجویز تجدید بنا دهد، یعنی مالکین بعد از اخذ نظریه کارشناسی باید طرح دعوای تجویز تجدید بنا نمایند و از دادگاه بخواهند که در این خصوص حکم صادر نماید، بنابراین به صرف اخذ نظریه کارشناسی امکان تخریب و نوسازی نیست و حتما دادگاه (محل وقوع ملک) باید در این خصوص حکم صادر نماید.

برچسب: نویسنده: سعید تاريخ: دوشنبه 23 مرداد 1402 ساعت: 13:57