قوانین پیش فروش آپارتمان در تهران

با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه شود، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. پیش فروش آپارتمان  و پیش خرید آن مکمل یک دیگرند و از سوی سایر افراد جامعه برای این صورت می گیرد تا بازار خرید و فروش املاک بتواند داغ بماند.

در خیلی از موارد پیش آمده که اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده اند، خریدارانی آن ها را خریدند و قرارداد بسته شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، در صورتی که بعد از مدتی فهمیده است خانه ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.

برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئولیت نماید. همچنین شاید صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتیجتاً باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد.

قوانین پیش فروش آپارتمان

قوانین پیش فروش ملک در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا درآمد. بر اساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود، و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.

جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می ­شود، و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت دار، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه ­های اطلاع رسانی می­ کند.

بعد از این مرحله، تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی ­توانند خودشان اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند، در غیر این صورت مجرم تلقی می ­شوند.
همچنین اگر سرمایه گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می­ شوند.

مطلب پیشنهادی: دوره آموزش پیش فروش ساختمان

در قرارداد پیش فروش باید موارد زیر به صراحت عنوان شود

1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
5. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9. تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10. معرفی داوران

نکاتی که باید در تنظیم قرارداد  پیش فروش به آن دقت کنید

مشخصات طرفین

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…نوشته شود. همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می تواند در مورد ملک معامله ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می تواند ملک را منتقل کند یا نه؟

بسیاری از مشکلات دراین نوع قرارداد، به دلیل بی توجهی خریداران به همین نکته است، که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی کنند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی دهند. حتی برخی این امر مهم را به افراد و مشاوران در بنگاه املاک  می سپارند، که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده هاست.

مطلب پیشنهادی: قرارداد مشارکت در ساخت

قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.

مطلب پیشنهادی: صفر تا صد گواهی عدم حضور در دفترخانه

مورد معامله

بند بعدی قرارداد پیش فروش، مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین موارد دیگر از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری، ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

مطلب پیشنهادی: فروش پارکینگ و قوانین پارکینگ در سند

مشخصات ملک

در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق خواب ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم کشی، رادیاتورها، آیفون، درب ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکرشود. این موارد کوچک به نظر می آیند اما ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.

مشخصات فنی و معماری ملک

در این بند قرارداد پیش فروش، مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد. می توان برای ضمانت اجرای این تعهدات، در قرارداد عنوان کرد، ملک هرکدام از این شرایط را نداشته باشد، با توجه به نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.

بهای ملک

بهای ملک و چگونگی پرداخت آن موضوعی است که باید با دقت و با جزییات، در قرارداد پیش فروش اعلام شود. نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط به صورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل، در این بند ذکر می شوند.

بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است، که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت، فروشنده می تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین شود، یا به تعداد روزهای دیرکرد، فروشنده نیز می تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.

در این شیوه معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله، به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می گردد. بهتر است که تفاوت قیمت ملک بدون سند یا قولنامه ای و ملک سنددار، برای زمان تنظیم سند باقی بماند. در این صورت اگر به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کرد، خریدار متضرر نمی شود. در این موقعیت اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزامِ تنظیم سند رسمی شد، هزینه های اجرای آن توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد، پس می توان از مبلغ مذکور برداشت کرد و تهاتر کرد.

مطلب پیشنهادی: کتاب قانون مشاورین املاک

سند رسمی یا وکالتنامه

مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ اگر ندارد، تعهد او هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می شود.

تاریخ تحویل ملک

یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت تأخیر، خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید.

با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، همیشه تلاش می کنند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی توانند به تعهد خود پایبند باشند. این امر موجب ضرر خریداری می شود که برای سکونت در ملک خود برنامه ریزی کرده است. یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه  بر اساس قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود. پس این بند را با دقت در قرارداد درج کنید.

مساحت ملک

در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت جلسه ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ کدام از طرفین نمی ­توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می­ تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.

همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار می­ تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. توجه داشته باشید در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش فروشنده، معامله از جانب پیش خریدار فسخ می ­شود، پیش فروشنده موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش خریدار را جبران کند.

بیمه

از دیگر وظایف پیش فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث اتفاق بیفتد. اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش فروشنده ضامن مابه ­التفاوت بوده و باید خسارت را پرداخت کند.

معرفی داور

ار دیگر موارد مهم در قرارداد پیش فروش، بحث حل وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش فروشنده و داور منتخب پیش خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند، و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می ­شود. در صورت نیاز طرفین می­ توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک بگیرند. آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه­ های عمومی و انقلاب است.

انتقال سند

پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش خریدار می تواند با ارائه ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد. چنان چه پیش فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار اقدام می­ کند و اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است، نسبت به تفکیک ملک پیش فروش شده بنا به درخواست ذی نفع، اقدام کند.

پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش فروش از درجه ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

مدارک لازم جهت تنظیم قرارداد پیش فروش چیست؟

۱-  سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا
۲-  پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنى مستقل برای هر واحد
۳- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پى ساختمان
۴- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

مطلب پیشنهادی: انواع سند ملکی

طبق قانون چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل نکند باید به شرح جزئیات در قانون جریمه پرداخت کند .

مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد پیش فروش/ پیش خرید آپارتمان

چه کسانى مجاز به پیش فروش هستند؟

۱- مالک رسمى زمین
۲- سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روى زمین متعلق به دیگری واحدهای مشخصی از بناى احداثى بر روی آن زمین ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص یابد.
۳- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

مطلب پیشنهادی: سند اوقافی

 قرارداد پیش فروش باید چگونه و در کجا منعقد شود؟

قرارداد پیش فروش باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

پیش فروش آپارتمان در تهران

همانطور که قطعاً می دانید، قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگی مانند تهران، اصفهان، مشهد و شیراز بسیار بالا و بی ثبات است؛ از همین رو پیش فروش آپارتمان در این شهر ها بسیار رایج است.

پیش خرید آپارتمان در تهران، نیازمند بررسی و دقت فراوان است.

متأسفانه امروزه شاکی پرونده های پیش فروش بیشتر شده است و اغلب افراد در چگونگی انعقاد قرارداد پیش فروش دچار مشکل و اختلاف می شوند.

چقدر خوب که قبل از امضای قرارداد؛ حتماً با یک وکیل پیش فروش ساختمان مشورت کنید تا ضمن محفوظ ماندن سرمایه شما، از بروز هرگونه اختلافی در آینده جلوگیری کرده باشید.

جهت درخواست وکیل ملکی و یا تنظیم تخصصی قرارداد پیش فروش؛ می توانید جهت رزرو وقت مشاوره، تماس بگیرید.

جمع بندی

• اگر قصد پیش خرید ملک دارید، هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. چون در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قرار دارد، ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید می کنید، از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.
• کلاهبرداری از طریق پیش فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس ها و ساختمان های کوچک اتفاق نمی افتد؛ بلکه گاه انبوه سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می شوند یا صرف نظر و فرار می کنند.
• کسب اطمینان از صلاحیت شرکت ها موقع سرمایه گذاری، نکته ای مهم است که بعضی مردم به آن بی توجه هستند. اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می شوند و سرمایه خود را به باد می دهند.
• پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شود و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند. اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند آن چنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.
• نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم شود، به تنهایی اعتبار لازم را نداشته و پیش فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است.
• اگر فروشنده در اواسط پروژه کار را به صورت نیمه کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد، خریدار یا خریداران می توانند با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.